Financiamento imobiliário: dicas para escolher o melhor modelo sem sustos

 A decisão de comprar um imóvel costuma ser considerada uma das mais importantes da vida de um consumidor brasileiro. Assim como na Europa e nos Estados Unidos, no Brasil considera-se que viver de aluguel é transitório e circunstancial, já que o dinheiro empenhado não é visto como "investimento".

 

Diante da importância da decisão e do passo que o consumidor vai tomar, caso não tenha todo o dinheiro para a compra à vista (caso de parcela expressiva da população), o financiamento do imóvel próprio é a solução viável para o negócio.

 

Assim como a primeira decisão tem de ser tomada com a análise das finanças e da capacidade de pagamento e de manter os pagamentos da parcelas, a segunda tem a ver com a escolha do modelo e forma do financiamento. 

 

Veja alguns passos que podem ser úteis na definição do tipo de financiamento e da escolha da instituição financeira:

- As taxas de juros são primordiais na definição do tipo de financiamento e do banco. Cada instituição oferece vários planos e modalidades, mas sempre tendo por base as taxas praticadas pelo mercado. 

 

Hoje a taxa Selic, a taxa base de juros do Banco Central, está em 13,75%. É considerada muito alta, apesar de a tendência ser de queda nos próximos meses por conta de uma ligeira melhora na economia e uma pressão do Governo Federal sobre o Banco Central.

 
Assim como no varejo, pesquise preços, ou seja, pesquise as taxas de juros cobradas pelos bancos. Observe as condições praticadas por mais de um banco, o que inclui prazos e taxas de juros oferecidas.

 

Evite fechar negócio apenas porque “você já é cliente”. É claro que construir uma relação de confiança ajuda na aprovação de crédito, mas sempre veja o que outras instituições têm a oferecer antes de fechar negócio.

 - Planeje-se para pagar a entrada. Um financiamento, geralmente, pode chegar a 80% do valor do imóvel. Os outros 20% devem ser pagos como entrada com seus recursos próprios do candidato ao financiamento.

 

 É bom ter uma uma fonte de recursos para garantir esse valor em mãos na hora de assinar o contrato de financiamento. Recorrer ao FGTS (Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço) para compor a entrada é uma solução comum, se você cumprir os requisitos para movimentar o fundo.

É possível recorrer ao FGTS ainda para amortizar parte da dívida ou para compor até 80% do valor das parcelas (por até 12 meses consecutivos). 

 

O saldo pode ser usado se você tiver ao menos três anos de trabalho com carteira assinada, consecutivos ou não. E também nas seguintes possibilidades:

* Financiar um imóvel urbano e residencial de até R$ 1,5 milhão;

 
* Pretende adquirir um imóvel na cidade onde mora ou trabalha, ou em municípios vizinhos/da mesma região metropolitana da cidade onde você mora ou trabalha;

* Tiver um terreno e quiser pagar pela construção de um imóvel residencial nele (o FGTS só pode usado em uma construção em terreno próprio ou aquisição de terreno em construção);

* Usar o imóvel como sua moradia;

* Não tiver outro financiamento imobiliário ativo pelo SFH

* Não é proprietário, usufrutuário, possuidor ou cessionário de um imóvel residencial urbano no seu município de residência ou no local em que você trabalha, incluindo municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana;

Segundo as regras atuais, o imóvel também deve:

* Ter condições de habitabilidade e ausência de problemas de construção estabelecidas pela avaliação do imóvel;

* Estar matriculado em cartório de registro de imóveis e não ter nenhum gravame que impeça sua compra;

* Não ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição na matrícula do imóvel).

- Renegociar dívidas antigas pode acelerar o negócio e evitar obstáculos. Para ter maiores chances de aprovação no seu financiamento, o interessado pode investir antes de mais nada em ter um bom histórico de pagamentos. Pagar contas e prestações em dia aumentam essa pontuação, elaborada por órgãos de proteção ao crédito como Boa Vista e Serasa.

Tente livrar-se dessa dívida junto ao credor, negociando melhores condições de pagamento, ao mesmo tempo em que mantém o "nome limpo".  Mas atenção: ser um bom pagador não garante sua aprovação. É preciso checar se seu nome está em listas de restrições cadastrais dos bancos e se você tem renda compatível com a operação.

Por outro lado, nada impede que você faça um financiamento pagando (em dia) prestações de outro empréstimo. Mas cuidado para não comprometer sua renda: os bancos costumam aceitar que 30% da renda mensal esteja destinada a pagamento de prestações, somadas as do financiamento em si e as de outras operações de crédito.

- Informe-se sobre os custos de cartório para obter cópias e documentos exigidos. Dependendo do caso, a burocracia pode impor custos extras. 

 

Busque informações sobre os custos do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato de financiamento em cartório. Estima-se que o custo total desses procedimentos pode chegar a 5% do preço do imóvel para o comprador.

O ITBI é um imposto municipal e seu valor varia de cidade para cidade. Em São Paulo, o valor cobrado pode chegar a 3% do preço do imóvel – as regras podem ser consultadas no site da prefeitura (www.prefeitura.sp.gov.br). 

 

Já a taxa de registro do contrato é paga no Cartório de Registro de Imóveis correspondente ao imóvel financiado. Quem está comprando o primeiro apartamento ou casa pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem desconto de 50% nessa taxa.

Uma alternativa é incluir esses custos no próprio valor financiado. A Caixa Econômica Federal, principal fornecedora de crédito imobiliário no país, anunciou que as custas cartoriais e o ITBI poderão ser incluídos nos seus financiamentos. 

 

O limite de crédito liberado para essas taxas será de 5% sobre o valor financiado para contratos com recursos do SBPE e de 4% para recursos do FGTS.

- Conheça o imóvel e o entorno. Não basta apenas decidir pelo imóvel, pois surpresas acontecem: será que tem fira livre na rua? Tem casa noturna ou shopping movimento por perto? Dedique-se a conhecer o imóvel (e a vizinhança)

Um financiamento pode te acompanhar por décadas – é claro que é possível vender o imóvel no meio do caminho, mas essa nunca é a intenção original ao buscar a casa própria. Por isso, ao decidir comprar um apartamento, tome um tempo para explorar o bairro onde ele fica. Verifique se o comércio e a rede de serviços ao redor atende às suas necessidades.

Faça também visitas ao imóvel com bastante calma e atenção a possíveis problemas que o vendedor dificilmente vai apontar. É válido levar mais alguém (um amigo ou parente) para oferecer uma segunda opinião sobre o imóvel. Se a unidade ficar em um prédio, converse com vizinhos, porteiros e funcionários. Confira também a infraestrutura do condomínio. 

 

- Informe-se sobre o  Custo Efetivo Total (CET). O custo real de uma operação de financiamento vai além das taxas de juros anunciadas pelo banco. Por isso, antes de assinar o contrato, você precisa observar o Custo Efetivo Total (CET) previsto para a operação. Ele inclui:

 
* Taxa de juros do banco (aquelas anunciadas nos canais da instituição)

* Seguros obrigatórios (do imóvel e para morte e invalidez permanente)

*Taxas de administração
Í

* Indices de correção atrelados às parcelas, que pode ser o IPCA (que mede a inflação) ou a Taxa Referencial (TR) – ela é fixada pelo governo e atualmente está zerada

Esse custo é distribuído ao longo das parcelas que você paga todo mês. Em alguns casos, quando você recebe um aporte de dinheiro ou sua renda aumenta, você pode antecipar as prestações em troca de um desconto no pagamento juros.